En underskrevet købsaftale kan stadig afvises med et advokatforbehold
En underskrevet købsaftale kan stadig afvises med et advokatforbehold
To underskrifter på en købsaftale betyder ikke altid, at boligkøberen er låst fast. Et advokatforbehold kan give køberens rådgiver mulighed for at afvise handlen, uden at køberen skal betale den godtgørelse, som normalt følger med den lovbestemte fortrydelsesret. Men muligheden afhænger af forbeholdets ordlyd og af, at fristen bliver overholdt.
Underskriften gælder med den betingelse, parterne har aftalt
Et advokatforbehold er en betingelse i købsaftalen, som sælgeren accepterer sammen med resten af aftalen. Det kan eksempelvis gøre handlen betinget af, at køberens advokat godkender den i sin helhed. Advokaten ophæver altså ikke bare en ubetinget aftale; rådgiveren bruger en mulighed, som parterne allerede har skrevet ind.
Forbeholdet skal derfor være med i den aftale, der bliver accepteret. Køberen kan ikke ensidigt tilføje det, når begge parter allerede har indgået en bindende handel. Står der intet forbehold, giver det ikke i sig selv en ekstra udvej, at en advokat bagefter finder noget problematisk i boligens dokumenter.
De afgørende ord bestemmer, hvad advokaten kan afvise
Et bredt forbehold om godkendelse af handlen i sin helhed kan give mulighed for at afvise uden at påvise en juridisk fejl. Et snævert forbehold, der kun handler om bestemte juridiske forhold, giver ikke nødvendigvis samme spillerum. Ordlyden er afgørende, ikke blot overskriften »advokatforbehold« eller køberens forventning om, hvad den betyder.
I et tænkt eksempel opdager rådgiveren en servitut, som begrænser køberens planlagte tilbygning. Rådgiveren må undersøge både begrænsningen og forbeholdets rækkevidde. Hvis sælgeren tilbyder en ændring af aftalen, skal parterne stadig blive enige om den. Forbeholdet giver ikke køberen ret til ensidigt at kræve en lavere pris eller andre vilkår.
Fortrydelsesretten er en anden og ofte dyrere udvej
Advokatforbeholdet bliver let forvekslet med den lovbestemte fortrydelsesret ved almindelige private boligkøb. De to muligheder har forskellige regler og kan løbe sideløbende. Den praktiske forskel viser sig især, hvis køberen vil ud af handlen: Et gyldigt forbehold kan normalt bruges uden den godtgørelse til sælgeren, som lovens fortrydelsesret som udgangspunkt kræver.
| Advokatforbehold | Lovbestemt fortrydelsesret | |
|---|---|---|
| Frist | Følger købsaftalens konkrete ordlyd. | Som udgangspunkt seks hverdage efter lovens regler. |
| Betaling til sælger | Normalt ingen godtgørelse ved korrekt brug af forbeholdet. | Som udgangspunkt én procent af købesummen. |
Ved en hypotetisk købesum på tre millioner kroner svarer én procent til 30.000 kroner. Bruger køberen den lovbestemte fortrydelsesret, skal både den skriftlige meddelelse og som udgangspunkt betalingen være håndteret inden fristen. En besked om, at køberen har fortrudt, er derfor ikke nødvendigvis nok. Der findes undtagelser fra betalingskravet, blandt andet ved visse professionelle sælgere.
Fristen kræver en besked, ikke bare en bekymring
Køberen bør få rådgiveren, for eksempel Boligadvokat Frederikshavn, til at kontrollere, hvornår fristen begynder, hvornår den udløber, og hvem der skal modtage en indsigelse. Aftalen kan kræve, at beskeden er kommet frem inden et bestemt klokkeslæt. En telefonsamtale mellem køber og advokat sikrer ikke, at sælgeren eller den angivne modtager får rettidig besked.
Hvis rådgiveren mangler dokumenter, bør en eventuel fristforlængelse aftales og bekræftes skriftligt før udløbet. Køberen kan ikke regne med, at ventetid automatisk sætter fristen på pause. Den praktiske prioritet er derfor at sende den underskrevne aftale og boligens dokumenter til rådgiveren, eksempelvis Hobro Boligadvokat, straks, så forbeholdet kan bruges, mens muligheden stadig er åben.
